起居室大挑空、开敞式风雨连廊、错层阳台、架空层、邻里共享空间……未来，在北京顺义、大兴、昌平、房山、亦庄新城以及城市副中心股票杠杆工具，将会有越来越多这样的“好房子”出现。

　　2月12日，北京市规划和自然资源委员会印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》），“好房子”将率先在平原多点地区形成示范。其中，起居室挑空、按需设置封闭或开敞阳台、架空层共享空间等均是创新点。

　　在业内人士看来，《技术要点》为开发商提供了更多的开发空间和设计的可能性，未来会出现更多的错层、复式空间。对于购房者来说，由于部分阳台面积不计入容积率，将可获得性价比更高的“好房子”。

　　统一标准：平原新城“好房子”高得房率将拉齐

　　《技术要点》是继《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》发布之后，北京市分圈层落实“好房子”规划建设的又一政策举措，也是推动平原新城高质量发展实施方案落地的一项配套政策。

　　值得关注的是，2月13日，在北京市人民政府新闻办公室举行的“深入落实京津冀协同发展战略推动平原新城高质量发展”新闻发布会上，北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，“为提升住房品质，满足多样化居住生活需要，在平原新城率先示范、出台‘好房子’政策；合理把握土地资源投放的时序和节奏，加大对重点功能区周边的多样化住房供应力度，适应不同就业群体的居住需要，促进职住平衡。”

　　据悉，《技术要点》适用于平原多点地区（顺义、大兴、昌平、房山及亦庄新城），另外，城市副中心（通州）可参照执行。由于目前平原多点地区土地供应量约占全市的60%，空间资源和政策资源比较充足。

　　在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，2025年各地针对“好房子”的工作提速，北京“好房子”政策聚焦在平原多点地区，这是北京几个重要的新城所在地，也是“好房子”建设的主战场，所以相关标准更具有普适性。

　　合硕机构首席分析师郭毅表示，此次“好房子”政策的核心是针对平原多点地区，对标准尺度进行了统一。过去各区之间的差距比较大，比如顺义得房率较高，能达到110%，很多地区在90%-95%之间。目前，在产品配置标准以及得房率统一的情况下，开发商在产品设计上会有一个新的打法。这也意味着，各个区域板块的竞争，重新回到正常的市场轨道上，不会因为标准差距而产生差异。

　　新房趋势：开发错层阳台，增加室内赠送空间

　　值得关注的是，为了营造多样化生活空间，满足居民休憩、晾晒等需求，《技术要点》提出按需设置封闭或开敞阳台。

　　具体内容要求，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%，进深不大于1.8米。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积收取地价款；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率，按照投影面积的1/2收取地价款；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时，不计入容积率，不收取地价款。

　　据郭毅介绍，过去阳台采用封闭还是开敞设计是由开发商自主申报。但是开敞阳台计算一半面积，封闭阳台则是全部计算面积，现在都是按一半面积计算。政策规定错层阳台不计算面积，未来开发商可能会更多地开发错层阳台，这将增加室内的赠送空间。

　　“此前受限价等因素影响，很多项目把不实用、影响得房率的阳台尽量做小。虽然减轻了房价的压力，但客观上却降低了居住的舒适度。”严跃进如是称。

　　此外，《技术要点》鼓励丰富居住空间形式，为满足居民宽敞明亮居住需求，套内建筑面积超过140平方米的住宅，可在起居室（厅）设置一处挑空空间。其挑空部分不大于两层层高，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面积计算容积率，超出部分按2倍计算容积率。

　　“局部挑空意味着整个建筑设计是采用错层式分布。这对于开发商来说，有更多产品设计的可能性。”郭毅表示，按照套内面积25%来看，如果挑空空间可以封闭，可能会做成主卧套房的一个空间。由于《技术要点》对开发商在产品设计上提出了新的要求，可能未来的错层、复式空间，更多地出现在高端项目。

　　在麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱看来，上述提高得房率的举措，变相降低了地价，对购房者来说，得房率高的房子性价比也更高。

　　生活场景：风雨连廊、架空层提升生活宜居度

　　为了提升城市烟火气，补充基础公共服务功能，《技术要点》鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间，来提升小区生活宜居度、便利度，补充快递收寄、便民零售、便民餐饮、会客交流等功能。同时，为了补充健身、亲子、阅读、休闲等基础公共服务功能，可在小区集中绿地、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层，营造多样化生活场景。此外，《技术要点》还鼓励设置开敞式风雨连廊，补充室外游憩设施和景观空间，方便居民进行室外休闲活动。

　　需要注意到，《技术要点》也注重丰富城市空间形态，优化小区空间布局，提升小区形象品质。其中，提出增加居住建筑高度管控的弹性，允许局部上浮，利于形成高低错落的城市天际线；鼓励城市支路两侧地块可跨支路进行地上和地下连通；鼓励提升建筑品质和新建筑材料应用，对于外立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计入容积率。

　　“《技术要点》上述措施均将提升住宅品质和生活宜居度。”王小嫱如是表示。

　　一位不愿具名的某房企负责人表示，从《技术要点》的内容来看，为开发商提供了更多的开发空间，尤其是连廊不封闭时，不计入容积率，以及对于面积不超过建筑基底面积50%、高度在4.9米以下的架空层，不计入容积率等，这意味着建设“好房子”，并不需要因此增加太多的开发成本。

　　需要关注到，自2024年以来，北京部分地块不再设置销售指导价及土地出让的最高价格，这也意味着开发商将有更大的自由度去打造符合市场需求的高品质住宅。未来伴随着更多“好房子”进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。

　　市场影响：“好房子”更吸睛，提高区域楼市竞争力

　　郭毅表示，相比较而言，目前平原新城的去化压力较大，“好房子”新政出炉可能会加速去化。

　　“新政出来后，对于局部市场来说，还是会有所收紧，比如像顺义等此前报规尺度比较大的区域或会适度收紧。但对于在售的一些已经审批规划且得房率较高的项目来说，则是个利好，可以借机加速去化。”郭毅表示。

　　上述房企负责人表示，随着平原新城更多“好房子”的出现，长期来看，市场竞争力会有所增强，吸引更多购房者，同时也将吸引更多企业在平原新城拿地。但是短期来看，部分地区对于在售项目会有一定的影响，毕竟“好房子”的吸引力更大。

　　“北京‘好房子’的规划建设内容，既是将来售楼处的‘卖点’，也给了购房者实实在在的实惠。”严跃进认为，客观上有助于住宅小区整体品质的提升，助力2025年北京房地产市场继续向好发展。

　　整体来看，北京市规划和自然资源委员会相关负责人表示，《技术要点》进一步统一平原多点各区审批标准和管理尺度，正向引导各区住宅项目高效审批，更好地服务平原多点地区高质量发展。统筹考虑新增供应和存量去化，在提振土地市场和住房市场信心的同时，也要为住房市场长期稳定可持续创造条件。最终目标是以住房品质提升推动住房供给侧改革，以政策创新满足多样化居住生活需要。

　　王小嫱也认为，《技术要点》率先在北京平原多点地区实施，旨在提振土地和住宅市场信心，同时也将更好地满足居民多样化的居住需求，推动住宅品质的提升。另外，该政策呼应了房地产市场的供给侧改革，落实住建部“好房子”相关工作部署，在全国起到示范作用。

　　新京报贝壳财经记者袁秀丽股票杠杆工具